Aggiornate le FAQ del Ministero del Turismo: chi concede in locazione breve o turistica più di due appartamenti rientra, ai fini amministrativi, nel perimetro dell’attività in forma imprenditoriale con obbligo di SCIA al SUAP
SCIA al SUAP oltre due appartamenti: il perimetro dell’obbligo
Il soggetto che concede in locazione più di due appartamenti, oltre agli adempimenti connessi all’esercizio in forma imprenditoriale (ivi inclusa, in via generale, l’apertura della partita IVA), è tenuto a presentare la segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) presso lo Sportello unico per le attività produttive (SUAP) del Comune nel cui territorio è svolta l’attività.
Secondo i chiarimenti ministeriali, l’obbligo di SCIA ricorre sia nell’ipotesi di concessione in locazione breve di più di due unità immobiliari (contratti di durata non superiore a 30 giorni, a prescindere dalla finalità turistica), sia nell’ipotesi di locazione per finalità esclusivamente turistiche di più di due appartamenti anche per periodi superiori ai 30 giorni.
L’apparato sanzionatorio resta quello previsto dalla normativa di settore: in caso di omissione, sono applicabili sanzioni amministrative pecuniarie da 2.000 a 10.000 euro, graduabili in ragione delle dimensioni della struttura o dell’immobile.
I chiarimenti sono stati resi noti dal Ministero del Turismo con l’aggiornamento, datato 16 gennaio, della sezione del proprio sito dedicata alle FAQ – Banca Dati Strutture Ricettive (BDSR), anche alla luce delle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 (Legge n. 199 del 30 dicembre 2025).
Presunzione di imprenditorialità: la soglia scende a tre immobili dal 2026
Il nucleo della novità interpretativa si innesta sulla revisione della soglia che determina il passaggio al regime d’impresa. In particolare, l’art. 1, comma 17, della Legge di Bilancio 2026, intervenendo sull’art. 1, comma 595, della L. n. 178/2020, riduce da cinque a tre il numero di immobili oltre il quale opera la c.d. “presunzione di imprenditorialità”.
La conseguenza è duplice e va letta in chiave sistematica:
- Sul piano fiscale, al superamento della soglia, si determina l’uscita dal perimetro della cedolare secca;
- Sul piano amministrativo, l’esercizio dell’attività in forma imprenditoriale comporta gli adempimenti propri, tra cui – come ribadito dal Ministero – la presentazione della SCIA.
In termini operativi, a partire dall’anno d’imposta 2026 la destinazione di tre o più appartamenti alla locazione breve integra automaticamente l’esercizio di attività d’impresa: dal terzo immobile si consolida la presunzione, con conseguente obbligo di partita IVA e obbligo di SCIA da depositare presso il SUAP competente.
Decorrenza e irretroattività: SCIA non dovuta per attività avviate prima del 2 novembre 2024
Un ulteriore profilo, rilevante per gli operatori già presenti sul mercato, riguarda la non retroattività dell’obbligo. Il Ministero chiarisce infatti che la SCIA “dal terzo immobile” non si applica alle attività di locazione breve o per finalità turistiche già avviate in forma imprenditoriale prima del 2 novembre 2024.
La ratio è rinvenibile nel dato normativo: il comma 8 dell’art. 13-ter del D.L. n. 145/2023 prevede l’obbligo di SCIA per chi esercita l’attività di locazione (breve o per finalità turistiche) in forma imprenditoriale; tuttavia, il comma 15 del medesimo art. 13-ter stabilisce che tali disposizioni si applicano a decorrere dal 2 novembre 2024, escludendo un effetto retroattivo. Ne consegue che l’obbligo amministrativo si aggancia alla decorrenza legale, con tutela dell’affidamento per le attività imprenditoriali già avviate prima di tale data.
