La riforma condominiale avrebbe rafforzato il ruolo dell’amministratore nei lavori di sicurezza intervenendo su poteri, procedure e gestione delle spese straordinarie. Tuttavia, la proposta A.C. 2692 è stata ritirata e, quindi, non entrerà mai in vigore
Sicurezza nei condomini e limiti dell’attuale sistema
Nel sistema vigente, la sicurezza degli edifici condominiali si sarebbe scontrata spesso con un paradosso operativo: all’amministratore sarebbe stata richiesta una diligenza qualificata, soprattutto in presenza di impianti e attività a rischio (autorimesse, locali caldaia, prevenzione incendi), ma i suoi poteri sarebbero rimasti compressi dall’inerzia o dalle resistenze dell’assemblea.
L’attuale formulazione dell’art. 1135 c.c. avrebbe consentito l’iniziativa autonoma solo in caso di urgenza, esponendo il mandatario a un doppio rischio: da un lato la responsabilità civile e penale per omissione, dall’altro il rischio economico personale se l’assemblea non avesse ratificato spese comunque imposte dalla legge.
Questa frattura tra obblighi e poteri avrebbe prodotto, nella prassi, scelte difensive e persino dimissioni “forzate” degli amministratori più attenti. È su questo punto che la proposta di riforma A.C. 2692 sarebbe intervenuta, con l’obiettivo di rendere effettiva la tutela della sicurezza senza scaricare il peso decisionale su un’assemblea spesso poco reattiva.
Poteri dell’amministratore: il nuovo potere d’impulso nei lavori di sicurezza
La proposta di legge avrebbe introdotto una modifica sostanziale all’art. 1135 c.c., riconoscendo all’amministratore la possibilità di disporre direttamente lavori di manutenzione straordinaria finalizzati alla messa a norma degli impianti comuni nei casi di inerzia assembleare. Non si sarebbe trattato di un potere generalizzato, ma circoscritto a interventi necessari per la sicurezza e la conformità normativa.
Sul piano operativo, il cambio di passo sarebbe stato rilevante: l’amministratore avrebbe potuto agire senza attendere il manifestarsi dell’urgenza, informando successivamente l’assemblea, che avrebbe potuto ratificare l’operato anche in assenza dei presupposti tradizionali. In questo modo si sarebbe ricomposto il rapporto tra responsabilità e poteri, consentendo al mandatario di adempiere agli obblighi di legge senza esporsi a conseguenze personali sproporzionate.
La riforma avrebbe introdotto, in sostanza, un meccanismo di supplenza decisionale mirato, valorizzando la funzione di garanzia dell’amministratore.
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Lavori straordinari e fondo speciale: cosa sarebbe cambiato per le spese condominiali
Accanto al rafforzamento dei poteri, la riforma sarebbe intervenuta anche sulla gestione economica delle opere straordinarie. La nuova formulazione dell’art. 1135, comma 1, n. 4 c.c. avrebbe superato l’obbligo rigido di costituire un fondo speciale di importo pari ai lavori prima dell’avvio degli interventi, prevedendo invece la costituzione del fondo tramite l’approvazione del preventivo, la ripartizione della spesa e il piano di riscossione.
Per amministratori e tecnici del settore, ciò si sarebbe tradotto in una semplificazione concreta: i lavori avrebbero potuto partire senza attendere la completa provvista finanziaria, riducendo ritardi che, soprattutto in materia di sicurezza, avrebbero potuto avere conseguenze rilevanti.
Letta in combinato disposto con i nuovi poteri d’iniziativa, la misura avrebbe mirato a rendere il condominio più reattivo e conforme alle esigenze di tutela della salute e dell’incolumità: investire in sicurezza non sarebbe rimasto solo un obbligo giuridico, ma sarebbe diventato una scelta gestionale più sostenibile anche sul piano operativo.
