Nel 2025 la Corte di Cassazione ha ribadito un principio essenziale: l’assemblea può deliberare su beni e servizi comuni, ma non può disporre dei beni in proprietà esclusiva. Se lo fa, la delibera è nulla perché l’oggetto esce dalle attribuzioni assembleari
Accesso al tetto da passaggio privato: serve il consenso
Il primo scenario che si è prospettato dinanzi alla Corte di Cassazione è il seguente: il tetto è parte comune (tipicamente rientra nell’art. 1117 c.c.) e vi si accede per manutenzione, verifiche e urgenze. Fin qui, tutto lineare. La frizione nasce nel momento in cui l’assemblea propone, come soluzione pratica, che l’accesso al tetto avvenga passando dall’abitazione di un singolo condomino o da una sua pertinenza esclusiva.
La Cassazione, con l’ordinanza n. 16893/2025, ha dichiarato nulla una delibera di questo tipo, perché l’assemblea non può imporre l’uso di un bene esclusivo: non si tratta di una decisione rimessa alla maggioranza, ma del consenso del proprietario interessato.
Anche se l’obiettivo è legittimo, ovvero la manutenzione del tetto, non può essere adottata una delibera che crei di fatto una servitù o un obbligo di passaggio all’interno di un’unità privata.
Serve il metodo contrattuale: accordo scritto, condizioni, eventualmente indennità, modalità di accesso, sicurezza, responsabilità e tutela della privacy. Il principio conferma un orientamento già affermato dalla Corte, secondo il quale le decisioni estranee alle parti comuni devono essere prese con il consenso dei proprietari delle unità esclusive.
Il “caso balconi”: i lavori sulle proprietà esclusive non si deliberano a maggioranza
Il secondo caso è ancora più frequente nella pratica: balconi e parti esterne. Spesso il condominio vuole fare ordine, evitare interventi “a macchia di leopardo”, unificare computo metrico, imprese e cronoprogramma.
L’idea è comprensibile, ma il diritto pone un limite: se i balconi sono beni di proprietà esclusiva, (salve eccezioni e profili particolari su frontalini/elementi decorativi), l’assemblea non può decidere a maggioranza né l’incarico tecnico né l’appalto, in assenza del consenso espresso dei singoli proprietari interessati.
La Cassazione (ord. n. 5528/2025) ha dichiarato nulle delibere con le quali un condominio aveva affidato prima il computo metrico e poi i lavori su balconi privati senza l’adesione dei singoli proprietari interessati. Punto centrale: la nullità non dipende dal “quanto” la delibera incida sui diritti dei dissenzienti, ma dal fatto che l’assemblea stia deliberando su un bene che non è comune.
Non basta separare le contabilità, perché il problema non è (solo) contabile, ma di potere: l’assemblea condominiale non può creare obbligazioni contrattuali su beni esclusivi per chi non ha aderito, nemmeno con la migliore delle intenzioni e nemmeno se il capitolato è tecnicamente perfetto.
