La Cassazione richiama il dovere di informazione, consiglio e dissuasione: l’acquirente va messo nelle condizioni di capire rischi e conseguenze pratiche.
Immobile venduto come abitazione, ma accatastato deposito: cosa succede
Con l’ordinanza n. 1603 pubblicata il 24 gennaio 2026 la Cassazione affronta un contenzioso nato da una compravendita in cui, in sede di rogito, l’immobile risultava dichiarato come destinato a civile abitazione, ma in realtà era un deposito.
L’acquirente ha ottenuto la restituzione del prezzo dal venditore, ma la questione centrale – per chi compra casa in condominio – è un’altra: può rispondere anche il notaio, se non segnala l’assenza della dichiarazione/certificazione necessaria per l’uso abitativo e le ricadute concrete dell’operazione.
Obblighi del notaio: informare su agibilità e rischi dell’immobile
La decisione è rilevante perché mette in discussione una difesa ricorrente: l’idea che l’obbligo del notaio non si estenda alle licenze o al profilo amministrativo dell’immobile. La Cassazione sposta il baricentro sulla buona fede oggettiva e sui doveri integrativi della prestazione professionale, valorizzando l’obbligo di svolgere anche le attività “accessorie” necessarie a garantire l’affidamento dell’acquirente. In motivazione si legge che il notaio non ha “un mero compito” di accertare la volontà delle parti, ma deve curare anche le attività “preparatorie e successive” per la serietà e la certezza dell’atto.
Ed è qui il punto operativo: anche se l’assenza dei requisiti o della certificazione di agibilità non comporta automaticamente la nullità del rogito, il notaio “avrebbe dovuto assicurarsi” che l’acquirente fosse consapevole della mancanza e delle possibili conseguenze, perché l’informazione è parte sostanziale della tutela contrattuale.
Effetti pratici per chi compra in condominio
Per i condomìni, il caso è tipico: unità nate come locali accessori (depositi, cantine, sottotetti) che, nel tempo, vengono “commercializzate” come abitazioni, oppure immobili privi di una filiera documentale coerente quale titoli edilizi, agibilità, conformità urbanistica/catastale, impiantistica. La Cassazione ribadisce che la responsabilità può scattare quando “non sia dimostrato che il professionista abbia informato il cliente” della situazione e delle sue conseguenze.
Sul piano concreto, chi acquista (o vende) in condominio dovrebbe pretendere che, prima del rogito, siano chiariti almeno: destinazione d’uso effettiva, titolo edilizio di legittimazione, stato dell’agibilità (o ragioni della mancanza), eventuali pratiche in corso, e impatti su mutuo, residenza, assicurazioni e commerciabilità futura.
