La proposta di riforma presentata nel novembre 2025 e ritirata a metà febbraio, avrebbe introdotto un controllo strutturato nei condomìni di grandi dimensioni.
Cosa prevedeva la Riforma del Condominio (poi ritirata)
La proposta di riforma del diritto condominiale dell’11 novembre 2025 sarebbe intervenuta in modo mirato sull’art. 1130-bis c.c., rafforzando una figura già solo accennata nel 2012 e trasformandola in un presidio obbligatorio nei condomìni di maggiori dimensioni. Al superamento di determinate soglie (oltre 20 condòmini, o oltre 60 complessivi nei complessi ex art. 1117-bis c.c.), l’assemblea avrebbe dovuto nominare un revisore contabile certificato, terzo e indipendente, con il compito di verificare la contabilità e certificare il rendiconto redatto dall’amministratore.
Il mandato avrebbe avuto durata biennale, non sarebbe stato tacitamente rinnovabile e, in caso di inerzia assembleare, sarebbe stata prevista la nomina giudiziale su ricorso di un condomino.
La certificazione sarebbe diventata un passaggio strutturale del ciclo di bilancio: il rendiconto certificato e approvato sarebbe stato depositato presso la Camera di commercio competente. Sul piano operativo, ciò avrebbe implicato una ridefinizione dei tempi e delle responsabilità: l’amministratore sarebbe rimasto titolare della gestione, ma il controllo preventivo e qualificato avrebbe introdotto un filtro tecnico idoneo a rafforzare l’affidabilità del dato contabile e a ridurre il contenzioso a valle.
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Elenco nazionale: quali erano i requisiti previsti
La riforma avrebbe previsto l’istituzione di un elenco nazionale telematico e pubblico dei revisori condominiali (accanto a quello degli amministratori), articolato per persone fisiche e giuridiche, con possibilità di iscrizione cumulativa se in possesso dei requisiti. L’iscrizione sarebbe stata obbligatoria e sanzionata in caso di omissione; la gestione dell’elenco sarebbe stata affidata al Ministero delle imprese e del made in Italy, previo regolamento attuativo concordato in Conferenza Stato-Regioni.
Per i condomìni e gli amministratori, l’impatto operativo sarebbe stato immediato: verifica preventiva dell’iscrizione, formalizzazione della dichiarazione di terzietà, definizione dei flussi informativi (accesso ai conti, documentazione fiscale, contratti). In termini di costi, la spesa avrebbe seguito i criteri di riparto ex art. 1123 c.c.; tuttavia, poiché l’attività di revisione avrebbe sostituito (e non si sarebbe aggiunta necessariamente a) controlli informali già svolti, l’impatto avrebbe potuto risultare contenuto se correttamente programmato.
Vantaggi e criticità della revisione obbligatoria nei condomìni
Sul versante dei benefici, la revisione obbligatoria avrebbe introdotto un controllo preventivo in grado di limitare prassi opache, commistioni tra conti e ricostruzioni ex post spesso costose. Avrebbe rafforzato inoltre la gestione dei crediti d’imposta e dei profili fiscali più complessi, riducendo il rischio sanzionatorio. Di particolare rilievo sarebbe stata la facoltà, per l’amministratore, di adire l’autorità giudiziaria in caso di mancata approvazione immotivata di un bilancio certificato: uno strumento anti-stallo che avrebbe tutelato la governabilità e il recupero delle morosità.
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Le criticità avrebbero riguardato soprattutto il criterio dimensionale (numero di unità) quale unico presupposto dell’obbligo, non sempre indicativo della complessità contabile. In chiave operativa, una possibile lettura evolutiva avrebbe potuto combinare la soglia numerica con il volume di spesa o limitare l’obbligo agli esercizi con manutenzioni straordinarie rilevanti.
