Il Consiglio di Stato annulla le restrizioni introdotte dal Comune di Bologna sugli affitti brevi, valorizzando i profili procedimentali della pianificazione urbanistica
Analisi della sentenza: i vizi del procedimento
La decisione del Consiglio di Stato (Sez. V, n. 10361/2025) interviene sul pacchetto di misure con cui il Comune di Bologna aveva tentato di comprimere l’insediamento di attività extralberghiere in centro storico, incidendo anche su aspetti tipici del diritto urbanistico-edilizio (destinazioni d’uso e requisiti dimensionali, come la soglia dell’“alloggio minimo” a 50 mq).
L’annullamento non si traduce in una “legittimazione incondizionata” degli affitti brevi, ma si fonda su vizi del procedimento pianificatorio e sul mancato pieno rispetto delle garanzie partecipative, con l’effetto di rimuovere l’efficacia di quelle specifiche restrizioni fino a eventuale riadozione con iter conforme.
In termini pratici, ciò significa che la governabilità del fenomeno non può essere delegata a un vincolo comunale instabile o esposto a contenzioso, perché il quadro locale può essere riscritto, sospeso o corretto con tempi non compatibili con l’esigenza condominiale di presidiare da subito ordine, sicurezza e buon uso delle parti comuni.
Cosa cambia per il condominio: gestione e conflitti
Sul piano privatistico, la crescita delle locazioni brevi aumenta la pressione su accessi, scale, ascensori, portone, impianti e servizi comuni, e rende più frequenti le contestazioni su immissioni sonore e disturbi (art. 844 c.c.), oltre ai temi di decoro e corretto conferimento rifiuti, che diventano tipicamente il primo detonatore di conflitti tra residenti stabili e unità destinate a ospitalità temporanea.
L’amministratore è chiamato a tenere insieme due esigenze: da un lato evitare che l’assemblea scivoli verso divieti “di principio” difficili da sostenere quando incidono sull’uso della proprietà individuale; dall’altro garantire l’effettività delle regole sull’uso delle cose comuni, richiamando:
- l’art. 1102 c.c. (pari uso senza alterazione della destinazione);
- la disciplina regolamentare ex art. 1138 c.c., soprattutto quando l’organizzazione dei check-in e dei flussi genera interferenze materiali con la fruizione degli spazi comuni.
In questo contesto diventa determinante non solo per la gestione interna, ma anche per l’eventuale recupero dei danni alle parti comuni imputabili agli ospiti o ai soggetti incaricati dal proprietario/gestore.
Il ruolo dell’amministratore dopo la sentenza del Consiglio di Stato
In concreto, la linea è distinguere tra:
- disciplina dell’uso delle parti comuni e dei comportamenti (decoro, sicurezza, modalità di accesso, corretto utilizzo degli impianti e rispetto della quiete), che rientra fisiologicamente nelle attribuzioni organizzative del condominio, e
- limitazioni sostanziali dell’uso delle singole unità, che richiedono cautele maggiori e spesso un fondamento negoziale/contrattuale, non una semplice delibera a maggioranza.
Dopo la pronuncia, la questione delle regolamentazioni degli affitti brevi non si gioca sulla speranza di una norma comunale risolutiva, ma sulla capacità dell’amministratore di aggiornare regolamento e prassi interne, gestire l’istruttoria delle contestazioni e prevenire il contenzioso con una cornice tecnica che tenga insieme diritto civile, profili di sicurezza e tutela della pacifica convivenza.
