La legge consente deroghe alle distanze edilizie per interventi di efficientamento, ma solo entro limiti precisi. Errori di valutazione possono tradursi in contenziosi, ordinanze di demolizione e rilevanti responsabilità gestionali per l’amministratore. Analizziamo di seguito il quadro normativo e le recenti sentenze in materia di cappotto termico e distanze legali.
Deroga alle distanze edilizie: il quadro normativo di riferimento
Nel contesto degli interventi di riqualificazione energetica degli edifici esistenti, il legislatore ha introdotto una disciplina derogatoria rispetto alle ordinarie regole sulle distanze legali. Il riferimento principale è l’art. 14, comma 7, del D.Lgs. n. 102/2014, come modificato dal D.Lgs. n. 73/2020, che consente – a determinate condizioni – di non computare il maggior spessore delle murature necessario per migliorare le prestazioni energetiche dell’involucro edilizio.
La norma consente di derogare alle distanze previste da regolamenti edilizi comunali, normative regionali e disposizioni urbanistiche, purché l’intervento consenta una riduzione minima del 10% dei limiti di trasmittanza previsti dal D.Lgs. n. 192/2005.
La deroga opera esclusivamente nell’ambito di interventi di manutenzione straordinaria, restauro o ristrutturazione edilizia, restando invece esclusa per le nuove costruzioni, salvo diversa previsione locale. In ogni caso, restano inderogabili le distanze minime stabilite dal codice civile, che continuano a rappresentare il limite invalicabile anche in presenza di finalità energetiche.
LEGGI ANCHE: Bonus edilizi 2026 e Legge di Bilancio: inizia il “cantiere” legislativo
Profili operativi e responsabilità in ambito condominiale
Per l’amministratore di condominio, l’installazione di un cappotto termico non è una questione meramente tecnica, ma un’operazione che richiede un attento coordinamento tra assemblea, progettisti e uffici comunali.
La possibilità di derogare alle distanze edilizie deve essere adeguatamente verificata e documentata già in fase progettuale, attraverso il rispetto dei requisiti energetici e la corretta qualificazione dell’intervento edilizio.
Dal punto di vista gestionale, è fondamentale che l’assemblea deliberi sulla base di informazioni complete, consapevole dei potenziali riflessi sui rapporti con i confinanti e sulle parti comuni.
Laddove il cappotto incida su facciate perimetrali o determini un avvicinamento ai confini, l’amministratore è chiamato a svolgere un ruolo di garanzia procedurale, assicurando il rispetto della normativa edilizia e prevenendo l’insorgere di contestazioni che potrebbero tradursi in azioni giudiziarie o provvedimenti repressivi da parte del Comune.
Quando il cappotto è legittimo e quando no
La giurisprudenza amministrativa ha chiarito che la deroga alle distanze non opera in modo automatico. Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 6764/2023, ha ritenuto legittima l’installazione di un cappotto termico che aveva comportato una riduzione delle distanze, in quanto l’intervento rispettava i requisiti di trasmittanza previsti dalla normativa nazionale e rientrava pienamente nelle finalità di efficientamento energetico tutelate dal legislatore.
Di segno opposto è invece l’orientamento espresso dal TAR Lazio (sentenza n. 17984/2024), che ha escluso la possibilità di applicare la deroga quando l’intervento, pur formalmente qualificato come cappotto, aveva determinato un’alterazione sostanziale della sagoma e un incremento di cubatura. In questi casi, l’opera esula dall’ambito dell’efficientamento energetico e si configura come intervento edilizio ordinario, con conseguente obbligo di rispettare integralmente le distanze legali. Un monito chiaro per gli amministratori: non tutto ciò che viene definito “cappotto” lo è davvero anche sul piano giuridico.
