Se la veranda crea nuova superficie stabilmente utilizzabile e incide sul valore dell’unità immobiliare, l’amministratore deve verificare gli effetti sulle tabelle millesimali, sulla ripartizione delle spese e sul corretto equilibrio tra i condòmini.
Veranda in condominio: quando può modificare le tabelle millesimali
Per l’amministratore di condominio, la realizzazione di una veranda su terrazzo o balcone deve essere letta su più piani: edilizio, condominiale e millesimale. Non basta chiedersi se il proprietario abbia ottenuto o meno il titolo abilitativo necessario. Occorre anche verificare se l’opera incida sul prospetto dell’edificio, sul decoro architettonico, sull’uso delle parti comuni e, soprattutto, sul valore proporzionale dell’unità immobiliare rispetto all’intero fabbricato.
La veranda, infatti, può trasformare uno spazio aperto in un ambiente stabilmente chiuso, protetto e utilizzabile. Quando ciò accade, l’intervento non si limita a migliorare il godimento del terrazzo, ma può aumentare la consistenza dell’appartamento, la superficie utile e la volumetria complessiva. In questo caso il problema non riguarda soltanto il singolo proprietario, perché l’incremento di valore dell’unità immobiliare può riflettersi sulle tabelle millesimali e, quindi, sulla misura della partecipazione alle spese e sul peso del voto in assemblea.
L’amministratore, quindi, non deve intervenire in modo automatico contro ogni veranda, ma neppure può ignorare l’opera se essa produce effetti oggettivi sull’assetto condominiale. Il punto decisivo è capire se la chiusura del terrazzo abbia determinato una modifica apprezzabile del rapporto tra il valore della singola proprietà e quello dell’edificio.
È su questo terreno che si innesta l’articolo 69 delle disposizioni di attuazione del codice civile, che consente la revisione delle tabelle millesimali quando, per mutate condizioni di una parte dell’edificio, l’alterazione del valore proporzionale superi un quinto anche con riferimento a una sola unità immobiliare.
Il ruolo dell’amministratore nella verifica della veranda
La revisione delle tabelle millesimali non può fondarsi su una percezione generica di maggiore valore. Occorre un accertamento tecnico che verifichi la reale incidenza della veranda sulla superficie utile, sulla volumetria, sulla destinazione funzionale dello spazio e sul valore complessivo dell’unità immobiliare.
In concreto, l’amministratore dovrebbe prima acquisire le informazioni essenziali sull’intervento: dimensioni della veranda, caratteristiche costruttive, stabilità dell’opera, eventuale chiusura con infissi, incidenza sul prospetto e presenza di titoli edilizi o comunicazioni presentate dal proprietario.
Lo conferma il Tribunale di Torre Annunziata, sentenza 20 maggio 2026, n. 1454, che ha ritenuto legittima la revisione delle tabelle millesimali in presenza della trasformazione stabile di una parte del terrazzo in veranda.
Lo stesso criterio emerge anche dalla Corte di cassazione, ordinanza 23 gennaio 2023, n. 1896, secondo cui la revisione delle tabelle è legittima quando gli interventi realizzati modificano in modo rilevante consistenza, valore e destinazione d’uso delle unità immobiliari. Anche la Corte di cassazione, sentenza 17 giugno 2021, n. 17391, ha chiarito che la notevole alterazione dei valori proporzionali non dipende necessariamente da una trasformazione materiale dell’intero edificio, ma può derivare anche da modifiche che incidono sul rapporto economico tra le singole proprietà. Resta fermo, inoltre, il principio affermato dalla Corte di cassazione, sentenza 13 settembre 1991, n. 9579, secondo cui la revisione può essere richiesta anche nell’interesse di un solo condòmino quando il rapporto originario dei valori risulti notevolmente alterato.
Effetti della veranda sulle spese condominiali
Dal punto di vista pratico, l’amministratore deve evitare che la questione venga trattata solo come conflitto tra vicini. La veranda stabile può avere conseguenze sulla gestione condominiale complessiva. Se l’opera determina un incremento significativo del valore dell’appartamento, il proprietario potrebbe essere chiamato a partecipare alle spese comuni in misura diversa rispetto al passato. La revisione delle tabelle, però, richiede un percorso ordinato: segnalazione, verifica documentale, relazione tecnica, convocazione dell’assemblea e deliberazione secondo i criteri previsti dalla legge.
L’amministratore deve prestare attenzione anche al regolamento condominiale. Alcuni regolamenti contengono clausole relative a facciate, balconi, terrazzi, materiali, colori, infissi e decoro architettonico. Tali previsioni non incidono direttamente sulla revisione millesimale, ma possono assumere rilievo per valutare la legittimità condominiale dell’intervento e l’eventuale necessità di contestazioni o richiami formali.
Infine, va gestito con precisione il tema delle spese. Le opere interne e funzionali alla veranda restano normalmente a carico del proprietario che le ha realizzate. Se, però, l’intervento coinvolge elementi del prospetto, parti comuni o componenti rilevanti per il decoro dell’edificio, possono sorgere questioni diverse, da valutare caso per caso.
