Il compenso dell’amministratore non è un effetto automatico della nomina. Se la gestione contabile è confusa, non tracciabile o non verificabile, il credito può essere contestato.
Il diritto al compenso presuppone una gestione corretta e verificabile
L’amministratore ha diritto al compenso quando l’incarico è validamente conferito e l’importo dovuto è indicato in modo analitico al momento dell’accettazione della nomina o del rinnovo, come prevede l’articolo 1129, comma 14 del Codice Civile:
“L’amministratore, all’atto dell’accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l’importo dovuto a titolo di compenso per l’attività svolta”.
Questo diritto, però, non è svincolato dall’adempimento degli obblighi gestori. Il rapporto tra condominio e amministratore resta riconducibile, nella sua struttura essenziale, al mandato, ai sensi dell’articolo 1703 del Codice Civile:
Il mandato è il contratto con il quale una parte si obbliga a compiere uno o più atti giuridici per conto dell’altra.
L’amministratore gestisce interessi e denaro altrui. Deve quindi operare con diligenza, trasparenza e obbligo di rendicontazione. L’articolo 1710 del Codice Civile impone al mandatario la diligenza richiesta dalla natura dell’incarico; l’articolo 1713 del Codice Civile richiede di rendere il conto del proprio operato e di rimettere al mandante quanto ricevuto in ragione del mandato.
Se la contabilità non consente di ricostruire entrate, uscite, saldi e documenti giustificativi, il compenso può essere messo in discussione. La contestazione, però, deve fondarsi su elementi concreti e non su una generica sfiducia verso l’amministratore.
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Quali irregolarità possono giustificare la contestazione del compenso
Non ogni inesattezza contabile giustifica il rifiuto del compenso. Occorre distinguere tra errori materiali, carenze descrittive o disallineamenti facilmente ricostruibili, da un lato, e vere irregolarità gestorie dall’altro.
Una fattura registrata con data non corretta, una causale poco chiara ma verificabile o una voce imputata in modo non preciso sono anomalie emendabili. In questi casi il rimedio ordinario è chiedere chiarimenti, rettifiche o integrazioni documentali.
La valutazione cambia quando l’anomalia incide sulla possibilità di controllare la gestione. Si pensi, ad esempio, a:
- somme riscosse dai condòmini che non risultano chiaramente versate sul conto condominiale;
- prelievi dal conto corrente privi di causale comprensibile;
- pagamenti in contanti non documentati;
- ammanchi tra quanto riscosso e quanto disponibile;
- rendiconti senza giustificativi o tali da non rendere comprensibile la reale situazione patrimoniale;
- mancata tenuta del registro di contabilità.
Cosa dice la giurisprudenza
La giurisprudenza dei tribunali e della Corte di cassazione ha più volte collegato il diritto al compenso alla regolarità della gestione e alla possibilità di verificare l’operato dell’amministratore. Tra le pronunce più significative si possono ricordare:
Tribunale di Napoli, sentenza n. 8421 del 21 maggio 2026: “In tema di condominio, l’amministratore non ha diritto ad alcun compenso quando la gestione contabile risulti gravemente irregolare e il rendiconto, per come predisposto, non consenta ai condomini una verifica immediata e intellegibile dell’operato”.
Tribunale di Salerno, sentenza n. 1520 del 6 aprile 2025: “Il diritto dell’amministratore di condominio al compenso ed al rimborso delle anticipazioni e spese sostenute è condizionato alla presentazione di un rendiconto regolare che specifichi contabilità delle entrate, delle uscite e del saldo finale. In assenza di una contabilità idonea, il credito dell’amministratore non può ritenersi provato”.
Corte di cassazione, Sezione seconda civile, ordinanza n. 17713 del 21 giugno 2023: “In tema di condominio, l’assemblea è l’organo competente alla previsione e ratifica delle spese condominiali, sicché, in mancanza di un rendiconto approvato, il credito per compenso dell’amministratore non può ritenersi né liquido né esigibile”.
Il punto di equilibrio sta in due concetti: per l’amministratore, trasparenza; per i condòmini, verificabilità.
L’amministratore deve condurre una gestione ordinata, tracciabile e comprensibile, in modo che ogni movimento possa essere ricostruito senza ambiguità. L’assemblea può contestare il compenso solo quando il dissenso non sia una generica sfiducia, ma trovi fondamento in elementi concreti, coerenti e documentati.
Il rifiuto del pagamento non dovrebbe quindi essere una reazione impulsiva alla cattiva percezione della gestione, ma l’esito di una valutazione seria, anche con l’ausilio di un revisore condominiale. Se la contabilità impedisce di comprendere come siano state amministrate le risorse comuni, la contestazione del compenso può diventare uno strumento legittimo di tutela del condominio.
