Il Tribunale di Napoli ribadisce che la comunicazione dei nominativi dei condòmini morosi non è un compito del condominio, ma un dovere personale dell’amministratore, la cui violazione può generare responsabilità e sanzioni.
La vicenda: lavori urgenti e crediti insoddisfatti
Il caso deciso dal Tribunale di Napoli con sentenza n. 7299 del 21 luglio 2025 nasce da un caso molto frequente nella gestione condominiale ovvero i rapporti con i fornitori e, in particolare, con le imprese appaltatrici che eseguono lavori sulle parti comuni
Un’impresa edile aveva eseguito lavori di messa in sicurezza su un edificio condominiale a Napoli, sulla base di un contratto di appalto sottoscritto nel 2019. Si trattava di interventi urgenti volti a eliminare pericoli segnalati anche dal Comune, tra cui la messa in sicurezza di una facciata laterale e il ripristino di una colonna pluviale.
A fronte dei solleciti, l’amministratore del condominio non aveva fornito l’elenco completo dei condòmini morosi, necessario per consentire all’impresa di agire direttamente contro di essi. L’elenco comunicato risultava incompleto e privo di dati essenziali (codici fiscali, residenze, importi esatti). L’impresa, rimasta insoddisfatta, ricorreva al Tribunale chiedendo che fosse ordinata la comunicazione completa dei nominativi dei morosi.
Il condominio si difendeva contestando parte del credito, in particolare gli importi relativi ai lavori suppletivi (ponteggio e pluviale), ritenuti non urgenti e quindi non autorizzati dall’assemblea.
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Il principio di diritto: obbligo personale dell’amministratore
La parte centrale della sentenza riguarda la qualificazione dell’obbligo di comunicare i dati dei condòmini morosi. L’art. 63 disp. att. c.c. stabilisce che «i creditori del condominio non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti se non dopo l’escussione degli altri condomini morosi» e che «l’amministratore è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condòmini morosi».
Il Tribunale di Napoli ha chiarito che tale obbligo grava personalmente sull’amministratore e non sul condominio rappresentato: «ne consegue, dunque, che il legittimato passivo nell’azione di condanna alla comunicazione dei dati dei morosi è l’Amministratore in proprio e non il Condominio in persona dell’amministratore».
Il giudice richiama espressamente la Cassazione, la quale, con sentenza n. 1002/2025, aveva già stabilito che si tratta di un “obbligo legale di cooperazione col terzo creditore posto direttamente in capo alla persona dell’Amministratore, il cui immotivato rifiuto risulta essere contrario al canone della buona fede”.
In altri termini, l’amministratore non può giustificare il proprio silenzio o la propria inerzia richiamando il condominio: il dovere di fornire i nominativi dei morosi è personale, e la mancata osservanza può generare responsabilità aquiliana.
Il Tribunale è stato molto chiaro anche sulle conseguenze: «l’omessa o tardiva esecuzione di tale comunicazione non può comportare alcuna responsabilità sul Condominio e la conseguente condanna va emessa in danno dell’Amministratore condominiale in proprio».
Le implicazioni pratiche e le sanzioni
Oltre a ordinare la comunicazione dei nominativi dei condòmini morosi, il Tribunale di Napoli ha applicato un’ulteriore misura: una sanzione pecuniaria a carico dell’amministratore. In particolare, ha disposto che l’amministratore debba versare 50 euro per ogni giorno di ritardo nell’esecuzione del provvedimento, a partire dal quindicesimo giorno successivo alla notifica, ai sensi dell’art. 614-bis c.p.c.
Questa previsione è di estrema importanza: non si tratta solo di responsabilità teorica, ma di una misura concreta che incide direttamente sul portafoglio dell’amministratore. La sentenza chiarisce infatti che «il ritardo o la resistenza dell’Amministratore nella comunicazione al terzo creditore dei dati dei condomini morosi è potenzialmente idoneo a causare un danno allo stesso creditore».
