La Cassazione chiarisce che l’art. 1126 c.c. non si applica quando il lastrico o la terrazza a livello di uso esclusivo copre una sola unità immobiliare.
Quando il lastrico copre una sola unità cambia il criterio di riparto
La ripartizione delle spese per infiltrazioni provenienti da un lastrico solare o da una terrazza a livello resta uno dei passaggi più delicati per l’amministratore di condominio. La regola più conosciuta è quella dell’art. 1126 c.c.: un terzo della spesa a carico di chi ha l’uso esclusivo del lastrico e due terzi a carico dei condomini le cui unità sono coperte dal manufatto. Con l’ordinanza 21 aprile 2026, n. 10534, la Cassazione precisa però che questo criterio non opera in modo automatico. Se il lastrico o la terrazza copre una sola unità immobiliare, viene meno la logica del riparto speciale prevista dall’art. 1126 c.c. e deve trovare applicazione l’art. 1125 c.c., relativo alle strutture poste tra due piani sovrapposti.
La Cassazione supera l’automatismo dell’art. 1126 c.c.
Il caso riguardava infiltrazioni provenienti da una terrazza a livello annessa a un appartamento di proprietà esclusiva, sovrastante una sola unità immobiliare. I giudici di merito avevano applicato il criterio dell’art. 1126 c.c., ponendo un terzo della spesa a carico della proprietaria del terrazzo e due terzi a carico dei proprietari dell’immobile sottostante. La Cassazione ha invece corretto questa impostazione: l’art. 1126 c.c. presuppone che il lastrico svolga una funzione di copertura rispetto a una pluralità di unità immobiliari collocate nella sua proiezione verticale.
Quando la copertura riguarda un solo immobile, il rapporto non è più tra utilità esclusiva e utilità condominiale o plurima, ma tra due proprietà sovrapposte. Per questo il criterio più coerente diventa quello dell’art. 1125 c.c., che disciplina le spese relative ai soffitti, alle volte e ai solai, valorizzando la relazione materiale tra il piano superiore e quello inferiore.
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Infiltrazioni da lastrico solare: cosa deve fare l’amministratore prima di ripartire le spese
La pronuncia ha un impatto operativo rilevante. Prima di deliberare lavori, imputare spese o gestire una richiesta risarcitoria per infiltrazioni, l’amministratore deve verificare la funzione concreta del lastrico: non basta qualificarlo come “lastrico solare” o “terrazza a livello”. Occorre accertare se copre più unità immobiliari oppure una sola proprietà sottostante. Nel primo caso resta applicabile l’art. 1126 c.c.; nel secondo, il riparto va ricondotto all’art. 1125 c.c.
Questo significa che l’amministratore dovrà prestare particolare attenzione alla conformazione dell’edificio e alla proiezione verticale del manufatto. La verifica tecnica non è un dettaglio, ma diventa il presupposto per scegliere correttamente la norma applicabile. In presenza di una terrazza di uso esclusivo che copre un solo appartamento, infatti, applicare automaticamente il criterio del terzo e dei due terzi può determinare un riparto non coerente con la funzione effettiva del bene.
Resta ferma, naturalmente, la possibilità di attribuire la responsabilità esclusiva al titolare dell’uso o della proprietà del lastrico, ma solo se viene provato un fatto specificamente imputabile, ad esempio una cattiva manutenzione imputabile al proprietario, un uso anomalo della terrazza, la realizzazione di opere non corrette o la mancata rimozione di cause evidenti di degrado. In assenza di questa prova, il problema non va risolto sul piano della colpa esclusiva, ma su quello del corretto criterio legale di ripartizione.
Per gli amministratori, il messaggio è chiaro: nelle infiltrazioni da lastrico solare non bisogna fermarsi alla formula tradizionale dell’art. 1126 c.c. La prima domanda da porsi è quale parte dell’edificio sia effettivamente coperta. Solo dopo questa verifica sarà possibile predisporre un riparto sostenibile, ridurre il rischio di impugnazioni e gestire il confronto tra i condòmini su basi tecniche e giuridiche più solide.
