I decreti attuativi dell’AI Act aprono una nuova fase per i liberi professionisti del settore edilizio e immobiliare
Il Consiglio dei Ministri del 10 giugno 2026 ha approvato, in esame preliminare, due schemi di decreto legislativo destinati ad adeguare l’ordinamento italiano al Regolamento europeo 2024/1689, il cosiddetto AI Act, e a dare attuazione alla legge 23 settembre 2025, n. 132.
Si apre così una nuova fase nella regolazione nazionale dell’intelligenza artificiale:
- il quadro europeo definisce principi, obblighi e livelli di rischio;
- la legge italiana ha tracciato l’impianto di delega;
- i decreti attuativi traducono queste coordinate in regole operative, individuando autorità competenti, procedure, sanzioni, percorsi formativi e profili di responsabilità.
Per i professionisti dell’immobiliare l’intelligenza artificiale entra quindi stabilmente nell’organizzazione del lavoro. La novità non riguarda solo l’uso di software evoluti, chatbot o sistemi di analisi documentale, ma il modo in cui si costruisce la consulenza, si informa il cliente, si assumono decisioni e si giustifica il compenso.
Il quadro normativo si innesta in una trasformazione organizzativa già percepita come strutturale dal mondo delle imprese e delle libere professioni.
Trasferito negli studi di amministrazione condominiale e nelle attività tecniche immobiliari, questo dato segnala che l’intelligenza artificiale non è più una funzione accessoria, ma una infrastruttura organizzativa destinata a incidere su tempi, metodi e responsabilità: dalla protocollazione delle comunicazioni alla sintesi dei verbali, dalla classificazione delle spese alla lettura dei contratti di appalto, fino al controllo preliminare di manutenzioni, morosità e documentazione tecnica.
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Come cambia la consulenza professionale con l’intelligenza artificiale
Nel mercato immobiliare l’intelligenza artificiale è già entrata in molte attività quotidiane. Può essere usata per analizzare documenti condominiali, ordinare verbali assembleari, predisporre bozze di comunicazioni, supportare la verifica di conformità urbanistica e catastale, elaborare dati energetici o assistere nella gestione delle manutenzioni programmate.
Per un amministratore di condominio, ad esempio, un sistema di intelligenza artificiale può agevolare la lettura dei preventivi e la classificazione delle spese. Per un geometra o un ingegnere può diventare uno strumento utile nella fase istruttoria, nella raccolta normativa e nella prima organizzazione della documentazione tecnica.
Il punto, però, è che nessuna di queste attività può essere affidata in modo indiscriminato al sistema. La nuova impostazione normativa ribadisce che il valore professionale resta nella capacità umana di selezionare i dati, verificarli, interpretarli e contestualizzarli.
Una risposta generata dall’intelligenza artificiale sulla regolarità edilizia di un immobile, sulla ripartizione di una spesa condominiale o sulla commerciabilità di un bene non può essere trattata come una certificazione. È solo un output, che il professionista deve controllare criticamente.
La conseguenza pratica è che l’intelligenza artificiale non riduce il dovere di diligenza: il professionista deve conoscere lo strumento, i dati che elabora, i suoi limiti e i controlli necessari prima di utilizzare il risultato nella prestazione.
AI Act e formazione dei professionisti: cosa cambia
Uno degli aspetti più rilevanti dei decreti attuativi riguarda l’alfabetizzazione sull’intelligenza artificiale. Gli Ordini professionali dovranno aggiornare i propri regolamenti formativi, inserendo competenze tecniche, giuridiche e deontologiche sull’uso dei sistemi di intelligenza artificiale.
La formazione non potrà limitarsi a spiegare come si scrive un prompt o come si usa una piattaforma generativa. Dovrà riguardare almeno tre profili:
- tecnico: funzionamento generale dei sistemi, qualità dei dati, margini di errore, rischi di allucinazione e verifica degli output;
- giuridico: rapporto tra AI Act, legge nazionale, privacy, responsabilità civile, obblighi informativi e tutela del cliente;
- deontologico: uso dichiarato dell’intelligenza artificiale, attività automatizzabili e ambiti che richiedono valutazione personale.
Per gli amministratori di condominio il tema assume una declinazione particolare. L’uso dell’intelligenza artificiale nella gestione può incidere su dati personali, morosità, contabilità, contratti di appalto, sicurezza degli impianti, comunicazioni ai condòmini e documentazione assembleare. Sono ambiti nei quali l’errore non è neutro e può generare contestazioni, responsabilità gestorie o perdita di fiducia.
Responsabilità del professionista nell’utilizzo dell’intelligenza artificiale
Tutto ruota intorno all’uso responsabile degli strumenti: è sempre il professionista a scegliere la piattaforma, valutare se utilizzarla, decidere quali informazioni inserire, controllare il risultato e renderlo eventualmente parte della prestazione resa al cliente.
L’errore generato dall’intelligenza artificiale non può essere scaricato automaticamente sulla macchina, sul software o sul fornitore. L’intelligenza artificiale non è un soggetto giuridico autonomo, non sottoscrive la relazione, non assume l’incarico, non risponde al cliente e non partecipa al rapporto fiduciario che caratterizza la prestazione professionale.
A rispondere è sempre chi decide di utilizzare lo strumento, seleziona l’output, lo incorpora nella propria attività e lo trasferisce al destinatario finale come contenuto professionale. Il problema non è soltanto se il sistema abbia sbagliato, ma se il professionista abbia verificato, filtrato e contestualizzato il risultato.
Nel settore immobiliare questo principio assume un peso concreto. Se un sistema restituisce una valutazione errata sulla regolarità urbanistica, sulla conformità catastale, sulla ripartizione di una spesa condominiale, sulla lettura di una clausola contrattuale o sulla commerciabilità del bene, l’errore diventa rilevante quando il professionista lo fa proprio senza controllo critico.
L’output algoritmico può essere una base di lavoro, ma non una scorciatoia decisionale. La diligenza professionale, ai sensi dell’articolo 1176, comma 2, codice civile, resta una diligenza qualificata, parametrata alla natura dell’attività svolta e alle competenze richieste dal caso concreto.
Per amministratori di condominio, tecnici e mediatori immobiliari, la regola operativa è quindi chiara: l’intelligenza artificiale può assistere, velocizzare e organizzare il lavoro, ma la responsabilità finale resta umana, professionale e documentabile.
