Il Tribunale di Milano (sentenza n. 472/2026) ha escluso la colpa del venditore che si era impegnato a “consegnare l’agibilità”, perché l’adempimento si è rivelato non realizzabile senza la cooperazione del condominio.
Il caso: acquisto immobile con promessa di agibilità e penale
Tre acquirenti comprano un appartamento con box. Nel rogito il venditore si obbliga a ottenere e consegnare l’agibilità entro due anni; se non ci riesce, scatta una penale da 50.000 euro. Alla scadenza, l’agibilità non arriva e gli acquirenti chiedono la penale, sostenendo che il venditore non si sia “attivato abbastanza”.
Ma dall’istruttoria emerge un quadro diverso: il venditore fa accesso agli atti, recupera documentazione edilizia, incarica un tecnico e prova a muovere la pratica. Il problema vero nasce quando viene fuori un elemento pratico (tipico dei condomìni): secondo la procedura comunale richiamata in causa, la domanda non doveva partire dal singolo, ma dall’amministratore e per l’intero edificio.
Nel caso di specie si scopre che l’amministratore, dopo i primi contatti, non porta avanti l’iniziativa e il tecnico segnala che mancano documenti essenziali, in particolare quelli antincendio relativi a locali e autorimesse. Risultato: la pratica resta ferma.
Agibilità immobile: cos’è e quando è obbligatoria
Dal punto di vista normativo, l’agibilità serve a certificare che l’edificio (o l’unità) rispetta requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico e altri presupposti previsti dall’art. 24 del D.P.R. 380/2001. Oggi, nella maggior parte dei casi, non si parla più del vecchio “certificato” rilasciato dal Comune, ma di segnalazione certificata di agibilità: un tecnico assevera i requisiti e deposita la pratica.
La legge, in astratto, non esclude che l’agibilità possa riguardare anche porzioni funzionalmente autonome o singole unità, quando ci sono le condizioni.
Però la sentenza ricorda una cosa decisiva per gli amministratori: la procedura reale può cambiare da Comune a Comune e, soprattutto, può essere condizionata dai documenti che stanno “in carico” al condominio.
Nel caso concreto, in sentenza si dà rilievo al fatto che, secondo le indicazioni comunali e le testimonianze, “la domanda deve essere firmata dall’Amministratore del Condominio” e che “la domanda la può presentare solo l’Amministratore o un suo delegato”. In altre parole: senza amministratore (e senza documenti condominiali), il singolo non riesce a chiudere il percorso.
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La decisione del Tribunale di Milano: nessun inadempimento del venditore
Il Tribunale di Milano respinge le richieste degli acquirenti e lo fa precisando quanto segue:
- la mancanza dell’agibilità, in questa vicenda, non ha impedito l’uso dell’immobile. Il giudice osserva che l’appartamento risultava abitato e goduto e che non è stata dimostrata l’assenza dei requisiti sostanziali di sicurezza e salubrità. Quindi, non basta dire “manca l’agibilità” per dimostrare automaticamente un danno o una situazione di inutilizzabilità.
- Il Tribunale esclude che il venditore sia “colpevole” del mancato risultato. In motivazione si legge che la mancata consegna dipende da una causa “esterna”, “non imputabile né prevedibile con l’uso della ordinaria diligenza”; e ancora, che non si può ritenere il venditore colposamente inadempiente perché la certificazione non era “più in concreto richiedibile dal venditore” per la singola unità, essendo necessaria la pratica dell’amministratore per l’intero fabbricato.
Da qui la conseguenza che non rilevando nessun inadempimento imputabile, la penale non si applica.
In conclusione: in condominio, l’agibilità non è sempre un problema del venditore o del singolo. Se la procedura locale richiede l’amministratore e documenti comuni, la mancanza di collaborazione o l’archivio disordinato possono bloccare per anni una pratica che, sulla carta, dovrebbe essere lineare.
