Anche se l’amministratore non può sfrattare l’inquilino, può intervenire per tutelare le parti comuni, far rispettare il regolamento e raccogliere le segnalazioni
Inquilino molesto: quali sono i poteri dell’amministratore di condominio
Quando l’inquilino tiene comportamenti molesti o utilizza l’immobile in modo scorretto, l’amministratore di condominio si trova spesso al centro del conflitto. I condòmini chiedono un intervento rapido, il proprietario può minimizzare il problema e il conduttore può sostenere che la questione riguardi solo il rapporto di locazione. In realtà, occorre distinguere i piani. Lo sfratto o la risoluzione del contratto di locazione possono essere chiesti soltanto dal locatore davanti al giudice. L’amministratore, quindi, non ha un potere diretto di allontanare l’inquilino dall’appartamento.
L’amministratore, in base ai poteri derivanti dagli articoli 1130 e 1131 del codice civile, deve curare l’osservanza del regolamento condominiale, disciplinare l’uso delle cose comuni, compiere gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell’edificio e rappresentare il condominio nei limiti delle proprie attribuzioni.
Il primo strumento è la contestazione formale. L’amministratore può inviare una diffida al conduttore e, soprattutto, al proprietario dell’unità immobiliare, richiamando le violazioni del regolamento e chiedendo la cessazione immediata delle condotte scorrette. Il proprietario, infatti, resta il referente condominiale principale e può essere chiamato a rispondere nei rapporti interni con il condominio, ferma restando la sua possibilità di rivalersi sul conduttore. Nei casi più gravi, l’amministratore può raccogliere segnalazioni scritte, fotografie, verbali, interventi delle autorità e testimonianze, così da costruire un quadro documentale utile sia per il condominio sia per il locatore.
Quando il comportamento dell’inquilino diventa un problema condominiale
Se l’inquilino provoca rumori insistenti, schiamazzi, minacce, danneggiamenti, abbandono di materiali, uso improprio di scale, androne, ascensore o cortile, l’amministratore può richiamare il regolamento e chiedere il ripristino di un uso corretto delle parti comuni. Può anche convocare l’assemblea quando la situazione richieda decisioni collettive, ad esempio per autorizzare un’azione giudiziaria, incaricare un legale, deliberare interventi di ripristino o contestare formalmente le condotte al proprietario dell’unità locata.
La Corte di cassazione, con l’ordinanza 20 ottobre 2020, n. 22860, ha affermato che le molestie verso gli altri abitanti dello stabile possono costituire inadempimento del conduttore e, nei casi più gravi, anche un solo episodio può assumere rilievo, purché la gravità sia valutata dal giudice. Anche il Tribunale di Bergamo, con la sentenza 27 giugno 2025, n. 812, ha valorizzato condotte ripetute quali insulti, minacce, danneggiamenti della posta e uso difforme delle parti comuni, ritenendole idonee a giustificare la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento.
Come gestire correttamente il conflitto con un inquilino molesto
Se vi sono danni all’androne, alle scale, all’ascensore, al portone, ai citofoni, ai muri comuni o agli impianti condominiali, l’amministratore può attivarsi per la tutela conservativa del bene comune, chiedere il ripristino, sollecitare il risarcimento e, nei limiti delle proprie attribuzioni, promuovere le azioni necessarie. Se invece il problema riguarda esclusivamente l’interno dell’appartamento locato, il margine di intervento dell’amministratore è più ridotto: potrà informare il proprietario, trasmettere le segnalazioni ricevute e sollecitare un intervento, ma non potrà sostituirsi al locatore nella gestione del rapporto contrattuale.
Un altro caso delicato riguarda l’uso dell’immobile per finalità diverse da quelle abitative, come deposito, laboratorio, attività ricettiva non consentita o sublocazione irregolare. Anche qui l’amministratore deve verificare se la condotta produca effetti sul condominio: aumento anomalo del via vai, utilizzo improprio delle parti comuni, problemi di sicurezza, violazione del regolamento, pregiudizio al decoro o disturbo alla quiete. Se tali effetti emergono, l’amministratore può intervenire sul piano condominiale e coinvolgere il proprietario, lasciando però al locatore la scelta se agire per la risoluzione del contratto.
