Non ogni sostituzione di un fornitore rientra nei poteri autonomi dell’amministratore. La linea di confine passa tra gestione ordinaria e amministrazione straordinaria.
Quando l’amministratore può agire senza assemblea
L’amministratore, in base agli artt. 1130 e 1131 c.c., ha il compito di curare la gestione corrente delle parti comuni e di assicurare il regolare funzionamento dei servizi condominiali. In questo quadro, può sostituire autonomamente i fornitori quando la scelta si traduce in una mera attività esecutiva, priva di effetti innovativi o di significativo impatto economico.
È il caso, in via generale, del cambio dell’impresa di pulizie, del manutentore dell’ascensore, del giardiniere o di altri prestatori di servizi analoghi, purché il nuovo rapporto si collochi nello stesso solco del precedente, senza alterare in modo sostanziale costi, durata, penali o contenuto delle prestazioni.
La giurisprudenza di merito ha più volte ricondotto tali ipotesi all’ordinaria amministrazione, valorizzando il criterio della continuità gestionale: se la sostituzione serve soltanto a garantire un servizio comune già esistente, senza introdurre un diverso assetto contrattuale, l’amministratore può intervenire senza preventiva autorizzazione assembleare. In questi casi, resta fermo il controllo successivo dei condomini in sede di approvazione del rendiconto, ma l’atto, in sé, rientra nel mandato gestorio tipico dell’amministratore.
Quando serve la delibera assembleare
Il quadro cambia radicalmente quando la sostituzione del fornitore non riguarda una semplice esigenza di gestione corrente, ma comporta un impegno patrimoniale nuovo o più gravoso per il condominio. La giurisprudenza più recente ha dato particolare rilievo ai contratti di fornitura energetica, soprattutto quando si tratta di nuove condizioni pluriennali, clausole economiche più complesse, penali, indicizzazioni o, comunque, di scelte suscettibili di incidere stabilmente sulla spesa condominiale.
In questa direzione si collocano il Tribunale di Catania n. 3719/2020 e il Tribunale di Roma n. 9316/2024, che hanno ribadito un principio molto chiaro: il cambio del fornitore di energia o gas, se esorbita dalla mera esecuzione ordinaria, non può essere deciso unilateralmente dall’amministratore, ma richiede una deliberazione dell’assemblea ai sensi dell’art. 1136 c.c. La ragione è pratica prima ancora che formale: non si tratta solo di “scegliere un nuovo operatore”, ma di assumere un vincolo negoziale che può modificare l’equilibrio economico del condominio e produrre effetti durevoli sui condomini.
Ne consegue che il discrimine non sta nel nome del contratto, ma nella sua sostanza: se la nuova fornitura implica una decisione strategica, l’assemblea torna a essere il centro esclusivo della volontà condominiale.
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Le conseguenze di un atto illegittimo
Il punto più delicato, anche sul piano pratico, riguarda le conseguenze del superamento dei limiti del mandato. Quando l’amministratore stipula autonomamente un contratto che avrebbe richiesto il previo assenso assembleare, il problema non si esaurisce in una mera irregolarità interna. Secondo l’orientamento richiamato, il contratto può risultare inefficace nei confronti del condominio, salvo successiva ratifica da parte dell’assemblea, con la conseguenza che gli effetti dell’iniziativa restano confinati alla sfera dell’amministratore che l’ha posta in essere.
Da qui discende il rischio più rilevante: la responsabilità personale dell’amministratore per i danni eventualmente causati, come maggiori costi, penali, oneri non autorizzati o contenziosi con il nuovo fornitore. Sul piano interno, i condomini possono contestare la spesa, negarne l’approvazione in sede di rendiconto, convocare l’assemblea per impartire direttive vincolanti o valutare la revoca dell’amministratore ai sensi dell’art. 1129 c.c.; sul piano esterno, possono inoltre emergere controversie sulla vincolatività del contratto e sulla legittimazione dell’amministratore ad aver impegnato il condominio oltre i limiti delle sue attribuzioni.
