La Corte di appello afferma che la responsabilità dell’amministratore non si estende automaticamente a ogni morosità o credito non recuperato
Il caso: la richiesta di risarcimento al precedente amministratore
La vicenda ha origine a Reggio Emilia e riguarda un procedimento per la responsabilità nella gestione condominiale. Il condominio, rappresentato dal nuovo incaricato, ha convenuto in giudizio il precedente amministratore chiedendone la condanna al pagamento di oltre 100.000 euro per gravi inadempimenti. In particolare, veniva contestato il mancato versamento di fatture relative alla fornitura di beni e servizi, nonché l’omessa restituzione del saldo attivo del conto corrente condominiale.
Inoltre, veniva contestata l’omessa attivazione di adeguate iniziative per il recupero dei crediti condominiali nei confronti di un condomino in grave morosità. In primo grado, il Tribunale ha respinto le domande, ritenendo che l’amministratore avesse comunque posto in essere tentativi di recupero e che non fosse stata fornita prova del fatto che un’azione più incisiva avrebbe consentito l’effettivo recupero delle somme.
Il condominio ha quindi proposto appello davanti alla Corte d’Appello di Bologna, contestando:
- la mancata considerazione delle prove documentali (bilanci, verbali, estratti conto);
- la valutazione troppo indulgente della condotta dell’amministratore;
- l’omessa pronuncia su alcune voci di danno, come gli interessi passivi derivanti dal mancato pagamento al fornitore.
La decisione della Corte d’Appello
La Corte d’Appello di Bologna (sentenza n. 1580 del 22 settembre 2025) ha confermato in gran parte la decisione di primo grado, ma ha accolto parzialmente il ricorso del condominio.
In particolare:
- Morosità condomini → La Corte ha rilevato che l’amministratore aveva effettivamente avviato procedimenti monitori e azioni esecutive, ma spesso queste non avevano prodotto risultati per l’oggettiva insolvenza dei debitori o la presenza di ipoteche di grado superiore. Pertanto, la mancata riscossione non è stata considerata automatica prova di negligenza.
- Mala gestio nei pagamenti → Diverso discorso per le fatture di un fornitore: l’amministratore, pur avendo fondi disponibili, non aveva effettuato i pagamenti, causando al condominio interessi passivi per oltre tremila euro. Su questo punto la Corte ha riconosciuto una vera e propria negligenza gestionale.
L’amministratore è stato condannato a risarcire 5.033,10 euro (comprensivi di interessi legali) e al pagamento di una parte delle spese di lite. La sua compagnia assicurativa è stata condannata a manlevarlo, con lo scoperto del 10% previsto dalla polizza.
La Corte ha quindi chiarito un principio importante: “la responsabilità dell’amministratore non si estende automaticamente a ogni morosità o credito non recuperato, ma sussiste quando si dimostra un comportamento negligente o omissivo diretto, come il mancato pagamento di spese dovute”.
Implicazioni per gli amministratori di condominio
Questa sentenza è significativa per chi amministra condomini, perché bilancia tutela del condominio e ragionevolezza dei compiti affidati all’amministratore.
- Sul fronte delle morosità, la Corte ha ribadito che l’amministratore deve agire per il recupero crediti, ma che non può essere ritenuto responsabile se i condomini sono insolventi e le azioni esecutive non hanno prospettive concrete. Non è quindi un dovere “assoluto”, ma da valutare caso per caso.
- Diverso invece quando si tratta di adempimenti immediati come i pagamenti ai fornitori: qui l’amministratore non ha scuse, soprattutto se i fondi ci sono. Un mancato pagamento genera costi e interessi che ricadono sul condominio ed è sempre imputabile a mala gestio.
- Per gli amministratori professionisti, il messaggio è chiaro: la responsabilità non si misura solo sui risultati (recupero o meno dei crediti), ma sulle azioni effettivamente intraprese e sulla diligenza concreta nel gestire i fondi.
In sintesi, la Corte d’Appello di Bologna ha tracciato una linea:
- no a responsabilità per insolvenza dei condòmini, se l’amministratore ha fatto quanto ragionevolmente possibile;
- sì a responsabilità diretta per omissioni gestionali che causano danni certi e documentabili.
