La proposta di riforma del novembre 2025 avrebbe ridisegnato il recupero delle morosità, incidendo sui rapporti tra condominio, creditori e condòmini in regola. Tuttavia, la proposta è stata ritirata e, quindi le modifiche descritte vanno lette come uno scenario che il legislatore avrebbe ipotizzato, ma che non hanno trovato attuazione.
Cosa sarebbe cambiato per creditori e conto corrente condominiale
Con la proposta di legge n. 2692, presentata l’11 novembre 2025 alla Camera dei Deputati, il legislatore sarebbe intervenuto sulla disciplina dei rapporti tra condominio e creditori, chiarendo alcuni passaggi che negli anni avrebbero alimentato incertezze applicative. La modifica dell’art. 63 disp. att. c.c. avrebbe reso esplicita la possibilità, per i creditori muniti di titolo esecutivo, di agire direttamente sul conto corrente condominiale, anche mediante pignoramento.
Sul piano operativo, la novità sarebbe stata meno dirompente di quanto apparisse: la giurisprudenza avrebbe ammesso da tempo questa forma di aggressione, superando l’idea di una preventiva e obbligatoria escussione dei soli morosi. La riforma, dunque, avrebbe recepito un orientamento ormai consolidato e avrebbe fornito agli operatori un quadro normativo più lineare, riducendo il rischio di contenziosi strumentali e di prassi difformi sul territorio.
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Responsabilità più equilibrate nella proposta di riforma ritirata
Un secondo snodo centrale avrebbe riguardato la posizione dei condòmini in regola con i pagamenti. In caso di incapienza del conto condominiale e dopo l’infruttuosa escussione dei morosi, i creditori avrebbero potuto rivalersi anche sui condòmini virtuosi, ma solo in proporzione alla quota millesimale di partecipazione alla spesa. In questo modo si sarebbe superata ogni ambiguità sulla responsabilità “per l’intero”, riequilibrando il sistema.
La proposta avrebbe inoltre riconosciuto in modo espresso il diritto di regresso dei condòmini che avessero anticipato somme per coprire i debiti del condominio: una previsione che avrebbe rafforzato una tutela già esistente, ma che avrebbe assunto rilievo operativo perché avrebbe legittimato in modo chiaro l’azione di recupero verso i morosi, contrastando l’effetto distorsivo che, nella prassi, finirebbe spesso per premiare chi non paga.
CORTE DI APPELLO – Morosità e debiti condominiali, ecco le responsabilità dell’amministratore
Più tempo per i decreti ingiuntivi e compensazione delle somme
La riforma avrebbe inciso in modo significativo anche sui tempi dell’azione dell’amministratore. Il nuovo comma 9 dell’art. 1129 c.c. avrebbe spostato l’obbligo di attivazione della riscossione forzosa: non più sei mesi dalla chiusura dell’esercizio, ma sei mesi dall’approvazione del rendiconto, che avrebbe dovuto avvenire entro 180 giorni dalla fine dell’esercizio. In concreto, l’amministratore avrebbe disposto di un arco temporale più ampio per organizzare la documentazione contabile e agire in modo più efficace contro i morosi. Avrebbe completato il quadro la previsione secondo cui il condòmino che avesse pagato direttamente il creditore del condominio sarebbe stato liberato dall’obbligo di versare al condominio la quota corrispondente, evitando duplicazioni di esborso. Nel complesso, il nuovo impianto avrebbe mirato a rafforzare la tutela dei creditori senza scaricare in modo indiscriminato il peso della morosità sui condòmini virtuosi, offrendo agli amministratori strumenti più realistici e coerenti con la gestione quotidiana del fabbricato.
