Le misure antincendio nei condomìni dipendono dall’altezza dell’edificio e dalla presenza di attività soggette a controllo. Ecco come distinguere gli obblighi di prevenzione, la gestione delle emergenze e le responsabilità dell’amministratore
La sicurezza antincendio di un condominio non si misura soltanto dalla presenza di estintori o porte tagliafuoco. Conta anche il modo in cui è organizzato l’edificio, la possibilità di raggiungerlo con i mezzi di soccorso, la manutenzione degli impianti e la capacità degli occupanti di comportarsi correttamente in caso di emergenza.
Le regole, inoltre, non sono identiche per tutti i palazzi. Un edificio di quattro piani può essere soggetto a prescrizioni diverse rispetto a un condominio molto alto, mentre la presenza di un’autorimessa o di una centrale termica può introdurre obblighi ulteriori.
Per individuare gli adempimenti applicabili, il primo dato da conoscere è la cosiddetta altezza antincendio. Da questo parametro dipendono sia l’assoggettamento di determinati edifici ai controlli dei Vigili del Fuoco sia il livello delle misure organizzative richieste per la gestione della sicurezza.
Come si calcola l’altezza antincendio di un condominio?
L’altezza antincendio non coincide necessariamente con l’altezza complessiva del fabbricato, né si ricava semplicemente moltiplicando il numero dei piani per la loro altezza.
Secondo la definizione contenuta nel decreto ministeriale 30 novembre 1983, si misura dal livello inferiore dell’apertura più alta dell’ultimo piano abitabile o agibile, escludendo i vani tecnici, fino al livello del piano esterno più basso.
I chiarimenti dei Vigili del Fuoco precisano che il piano esterno di riferimento è quello accessibile ai mezzi di soccorso. La misurazione, quindi, richiede un esame delle caratteristiche effettive dell’edificio.
La distinzione può essere importante soprattutto per i condomìni costruiti su terreni in pendenza, con accessi a quote differenti o con piani tecnici collocati sulla copertura.
Il decreto ministeriale 16 maggio 1987, numero 246, successivamente modificato dal decreto ministeriale 25 gennaio 2019, individua diverse fasce di altezza alle quali corrispondono misure antincendio progressive.
Per gli edifici con altezza antincendio compresa tra 12 e 24 metri, è previsto il livello di prestazione 0. Oltre i 24 metri e fino a 54 metri si applica il livello 1; oltre i 54 e fino a 80 metri il livello 2; sopra gli 80 metri il livello 3.
L’aumento dell’altezza comporta, quindi, un progressivo rafforzamento degli obblighi di organizzazione e gestione della sicurezza.
Quando sono obbligatori i controlli antincendio dei Vigili del Fuoco?
Una distinzione fondamentale riguarda la soglia dei 24 metri.
Il D.P.R. numero 151/2011, che disciplina i procedimenti di prevenzione incendi, inserisce nell’attività numero 77 gli edifici destinati a uso civile con altezza antincendio superiore a 24 metri.
Questi fabbricati sono soggetti agli adempimenti previsti dal decreto, secondo la categoria di appartenenza. In particolare, gli edifici fino a 32 metri rientrano nella categoria A, quelli oltre 32 e fino a 54 metri nella categoria B e quelli superiori a 54 metri nella categoria C.
La classificazione determina procedure differenti, che possono comprendere la valutazione del progetto nei casi previsti e la presentazione della segnalazione certificata di inizio attività ai fini antincendio (SCIA antincendio).
È importante non confondere questa segnalazione con la SCIA edilizia: si tratta di adempimenti distinti, riferiti a discipline differenti.
Per le attività soggette, inoltre, deve essere verificata la scadenza del rinnovo periodico della conformità antincendio, ordinariamente quinquennale.
Un condominio con altezza antincendio non superiore a 24 metri, invece, non rientra nell’attività numero 77 per il solo dato dell’altezza. Ciò non significa che sia automaticamente escluso da qualsiasi obbligo di prevenzione incendi.
Un’autorimessa con superficie complessiva superiore a 300 metri quadrati, per esempio, può costituire un’attività soggetta ai controlli dei Vigili del Fuoco. Lo stesso può accadere per una centrale termica con potenzialità superiore a 116 kW.
Occorre, quindi, considerare l’edificio nel suo insieme, senza limitarsi al numero dei piani.
Gestione della sicurezza antincendio in condominio: cosa cambia in base all’altezza?
Il decreto ministeriale 25 gennaio 2019 ha rafforzato il ruolo della gestione della sicurezza antincendio negli edifici di civile abitazione, introducendo misure organizzative proporzionate all’altezza.
Nei condomìni con altezza antincendio da 12 a 24 metri, il livello di prestazione 0 richiede già l’individuazione delle principali misure da adottare in caso di incendio.
Devono essere fornite agli occupanti informazioni sulle procedure di emergenza, sulle modalità di richiesta dei soccorsi e sui comportamenti da tenere. Occorre, inoltre, mantenere efficienti gli impianti e i dispositivi antincendio presenti.
Quando l’altezza supera i 24 metri, gli obblighi diventano più articolati. Il livello di prestazione 1 richiede una gestione più strutturata della sicurezza, con procedure e misure preventive adeguate alle caratteristiche dell’edificio.
Per i fabbricati oltre 54 metri, il livello 2 comporta ulteriori misure organizzative, mentre per quelli superiori a 80 metri il livello 3 prevede una vera e propria organizzazione della gestione della sicurezza antincendio (GSA), con figure e compiti specifici.
Un aspetto da non trascurare riguarda la presenza di attività soggette ai controlli antincendio che comunicano con l’edificio e non sono a esso pertinenti e funzionali. Nei casi individuati dal decreto, questa circostanza può richiedere un livello di prestazione superiore a quello normalmente previsto in base alla sola altezza.
La sicurezza, dunque, non dipende esclusivamente dalle dimensioni del palazzo, ma anche dalle attività presenti e dai possibili effetti di un incendio sulle persone che lo occupano.
Quali sono le responsabilità dell’amministratore di condominio nella prevenzione incendi?
L’amministratore svolge un ruolo centrale nella gestione della sicurezza antincendio delle parti comuni, soprattutto quando il condominio rientra tra le attività soggette alla normativa di prevenzione incendi.
Il decreto ministeriale 25 gennaio 2019 attribuisce specifici compiti al responsabile dell’attività, figura che, nel condominio amministrato, viene ordinariamente individuata nell’amministratore.
Tra gli adempimenti rientrano l’organizzazione delle misure preventive, l’informazione degli occupanti, la verifica dell’efficienza dei sistemi antincendio e la pianificazione delle procedure da seguire in caso di emergenza, secondo il livello di prestazione applicabile.
L’amministratore deve, inoltre, attivarsi per gli interventi di manutenzione necessari e per la gestione della documentazione richiesta.
Si pensi a una porta tagliafuoco che non si chiude correttamente, a un sistema di illuminazione di emergenza non funzionante o a materiali depositati lungo un percorso di esodo. Non si tratta soltanto di problemi di ordinaria gestione condominiale: in determinate condizioni possono incidere direttamente sulla sicurezza degli occupanti.
Le responsabilità dell’amministratore devono comunque essere valutate in relazione ai suoi poteri, agli obblighi concretamente applicabili e alle circostanze del caso. Non ogni irregolarità presente nell’edificio determina automaticamente una sua responsabilità personale.
Rimane, però, essenziale che le criticità conosciute vengano affrontate tempestivamente, attraverso gli interventi e le procedure necessari. Resta salva la possibilità per l’assemblea di affidare a un soggetto esterno (terzo gestore) specifici compiti relativi alle situazioni maggiormente rilevanti ai fini della gestione e della prevenzione incendi, nei limiti consentiti dalla normativa applicabile.
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Prevenzione incendi in condominio: cosa controllare per essere in regola?
La prima verifica riguarda l’esatta altezza antincendio del fabbricato e l’eventuale presenza di attività soggette ai controlli dei Vigili del Fuoco.
Occorre, poi, accertare se siano stati presentati i titoli antincendio necessari, se le attestazioni periodiche risultino aggiornate e se gli impianti e i dispositivi di sicurezza siano sottoposti alla manutenzione prevista.
Particolare attenzione meritano le vie di esodo, che devono rimanere utilizzabili, le porte resistenti al fuoco, gli impianti di illuminazione di emergenza e le eventuali attrezzature di spegnimento.
Anche l’informazione ai residenti è importante. Le istruzioni devono essere comprensibili e coerenti con le caratteristiche dell’edificio, tenendo conto anche delle persone che potrebbero avere difficoltà a muoversi autonomamente durante un’emergenza.
Per i condomìni più complessi, può, inoltre, essere necessario coinvolgere professionisti antincendio, sia per verificare la conformità tecnica sia per individuare gli interventi di adeguamento.
Il principio fondamentale è che la prevenzione incendi non coincide con il semplice possesso di una certificazione. È un insieme di misure tecniche, controlli periodici e comportamenti organizzati che devono mantenere nel tempo condizioni adeguate di sicurezza.
Per l’amministratore, conoscere l’altezza antincendio e le caratteristiche delle attività presenti nel fabbricato rappresenta, quindi, il primo passo per individuare correttamente gli obblighi del condominio e prevenire situazioni di rischio.
