Articolo a cura dell’Avvocato Michele Arnone
Il Decreto Legislativo 23 febbraio 2023 n. 18 (Attuazione della direttiva UE 2020/2184 del Parlamento europeo e del Consiglio, del 16 dicembre 2020, concernente la qualità delle acque destinate al consumo umano), pubblicato sulla G.U. del 6 marzo 2023, n. 55, in vigore dal 21 marzo 2023, ha introdotto una serie di obblighi e sanzioni in materia di sicurezza delle acque potabili negli edifici. In particolare, il decreto disciplina la qualità delle acque destinate al consumo umano (art. 1).
Gli obiettivi del decreto sono la protezione della salute umana dagli effetti negativi derivanti dalla contaminazione delle acque, assicurando che le acque siano salubri e pulite, nonché il miglioramento dell’accesso alle acque destinate al consumo umano (art. 2).
Gli obblighi dell’amministratore di condominio
Per espressa disposizione legislativa, il decreto legislativo contiene norme di protezione alla salute umana. Tali norme vanno applicate secondo una lettera costituzionalmente orientata, giacché la tutela della salute dell’individuo è un diritto garantito dalla Costituzione (art. 32). Ciò premesso, il decreto introduce una serie di obblighi di controllo e manutenzione a carico degli amministratori di condominio.
In base a quanto previsto dall’art. 5 comma 3 del decreto, l’amministratore, in quanto gestore della distribuzione idrica interna – secondo la definizione data dall’art. 2, comma 1, lett. q, del decreto-, ha il compito di assicurare che i valori di parametro circa la qualità dell’acqua nel condominio siano mantenuti dal punto di consegna fino al punto di utenza (come rubinetti e docce).
Le sanzioni previste
Il decreto stabilisce che le violazioni relative ai parametri di qualità delle acque potabili e agli obblighi di verifica della salubrità dell’acqua negli impianti idrici, salvo che il fatto costituisca reato, comportino l’imposizione di pesanti sanzioni amministrative. In particolare, l’art. 23 comma 1 lett. b) del decreto prevede, in capo agli amministratori di condominio, una sanzione amministrativa pecuniaria da 5.000 a 30.000 euro per il mancato rispetto dei parametri di qualità delle acque. Tale sanzione viene irrogata secondo la procedura stabilita dalla legge 689/1981, in base alla quale gli amministratori di condominio avranno la possibilità di proporre ricorso contro queste contestazioni davanti al giudice ordinario.
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La verifica della qualità dell’acqua in condominio è un obbligo previsto dalla legge e ricade sull’amministratore, che, secondo il decreto legislativo 18/2023, è considerato il gestore della rete idrica interna dell’edificio. Per questo motivo, non è necessaria una preventiva autorizzazione dell’assemblea condominiale per svolgere tali controlli. Al contrario, se l’amministratore omette di effettuarli e da questa negligenza derivano danni alla salute dei condòmini o di terzi che utilizzano l’acqua dell’edificio, egli può essere ritenuto civilmente e penalmente responsabile.
La responsabilità dell’amministratore di condominio in materia di gestione e manutenzione è disciplinata dal Codice Civile, che ne definisce obblighi e doveri. Tra questi rientra la gestione delle parti comuni, inclusi gli impianti idrici. In base al decreto legislativo 18/2023, l’amministratore è tenuto a compiere tutte le operazioni necessarie per garantire la salubrità degli impianti idrici interni.
Responsabilità penali dell’amministratore di condominio
Se all’interno della rete idrica condominiale si dovesse verificare un caso di legionella o di altri batteri, l’amministratore potrebbe essere ritenuto penalmente responsabile in presenza di omissioni nei necessari interventi di prevenzione. Secondo le disposizioni del decreto legislativo 18/2023, infatti, costituiscono esempi di negligenza grave la mancata pulizia e disinfezione periodica degli impianti o il mancato controllo della temperatura dell’acqua, che favorisce la proliferazione della legionella.
In tali situazioni, la responsabilità penale si fonda sull’art. 40, comma 2, del Codice Penale, il quale stabilisce che non impedire un evento che si ha l’obbligo giuridico di evitare equivale a causarlo. L’amministratore, in quanto titolare di una posizione di garanzia, ha l’obbligo di tutelare la salute e la sicurezza dei condòmini e di chiunque acceda all’edificio. L’omissione di questo dovere può configurare una responsabilità penale per omissione.
Una possibile responsabilità penale, legata alla presenza di legionella o altri batteri nella rete idrica condominiale, può concretizzarsi nei reati di lesioni colpose (art. 590 c.p.) o omicidio colposo (art. 589 c.p.), qualora una persona subisca danni alla salute o, addirittura, perda la vita. In tali circostanze, l’amministratore – considerato ex lege gestore della rete idrica interna – potrebbe essere ritenuto responsabile di non aver adottato le necessarie precauzioni, come controlli adeguati o interventi urgenti di manutenzione straordinaria per eliminare i rischi di contaminazione.
Per attribuire la responsabilità penale all’amministratore, sarà necessario dimostrare che la sua condotta omissiva, come ad esempio la mancata manutenzione o il ritardo nella verifica dei parametri dell’acqua dal punto di consegna fino al punto d’utenza, abbia direttamente causato l’evento dannoso, ovvero il contagio o l’infezione da legionella o da altro batterio, con conseguenti danni alla salute di un condòmino o di un terzo.
