Contabilizzazione del riscaldamento condominiale: le nuove regole

A cura di Flavio Capelli – Perito industriale

Quando si affronta il tema della contabilizzazione del riscaldamento nei condomini, tutto può apparire chiaro a prima vista, eppure non è sempre così. Per questo motivo, può risultare molto utile ordinare e chiarire tutti gli aspetti che la riguardano.

Aspetti normativi

Il primo provvedimento in materia è stato il D.Lgs. 102/2014, che ha introdotto l’obbligo, per i condomìni dotati di impianto di riscaldamento centralizzato, di installare sistemi di contabilizzazione e ripartizione dei consumi, oltre all’adozione dei nuovi millesimi di riscaldamento. Il decreto è stato successivamente modificato in parte dal D.Lgs. 141/2016 e, in modo più significativo, dal D.Lgs. 73/2020.

Attualmente, il quadro normativo prevede quanto segue:

• Per i nuovi edifici, da ottobre 2020, è obbligatoria l’installazione di sistemi di misurazione dei consumi effettivi con lettura da remoto;
• Per gli edifici già dotati di tali sistemi, dal gennaio 2022 è previsto l’obbligo di fornire agli utenti finali le letture almeno una volta al mese;
• L’obbligo di lettura mensile sarà esteso ai condomìni esistenti entro dicembre 2026;
• Non è più obbligatorio utilizzare i millesimi di riscaldamento calcolati secondo la norma UNI 10200;
• I contatori di calore e quelli divisionali devono essere sottoposti a validazione periodica da parte di laboratori autorizzati.

Aspetti pratici

• Sono previsti due anni di tempo per adeguare i sistemi esistenti alla telelettura.

• I ripartitori installati nei primi anni di applicazione del D.Lgs. 102/2014 stanno ormai raggiungendo la fine della loro vita utile (le batterie, in genere, durano circa 10 anni).

• Questa può essere l’occasione per aggiornare l’architettura del sistema e integrare le funzionalità richieste dal decreto. Il requisito minimo è un sistema dotato di app per smartphone, tramite cui ogni utente può consultare i propri consumi in tempo reale.

• Acqua fredda: la normativa si concentra sul risparmio energetico e, pertanto, impone gli obblighi solo per la lettura dell’acqua calda. Installare un contatore anche per l’acqua fredda comporta costi minimi ed è spesso conveniente. Può rivelarsi utile, ad esempio, durante l’assenza per le vacanze: se si rileva un prelievo anomalo, potrebbe indicare una perdita e consentire un intervento tempestivo, limitando i danni.

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Opportunità tecnologiche

L’obbligo normativo può rappresentare un’opportunità per compiere un salto di qualità, adottando un sistema che, oltre a rilevare i consumi, permetta anche di gestire la temperatura interna dell’alloggio. È possibile assegnare una temperatura diversa a ciascun ambiente, variabile nell’arco della giornata e, tramite app, l’utente può modificare le impostazioni in tempo reale. Ad esempio, si può decidere di iniziare a riscaldare la casa alle 17, anziché alle solite 19, se quel giorno si rientra prima.

Questi sistemi richiedono l’installazione di valvole motorizzate, in sostituzione delle teste termostatiche attuali, e di un pannello di controllo a parete per ogni unità abitativa. I modelli più avanzati consentono anche il dialogo diretto con la centrale termica, migliorando ulteriormente l’efficienza. È evidente il potenziale di questa soluzione: la curva delle temperature si adatta alle esigenze reali, come se l’impianto seguisse i nostri orari, anche quando sono variabili.

Questo approccio consente un risparmio energetico concreto, poiché l’impianto si attiva solo quando serve. Naturalmente, il beneficio dipende dalle abitudini personali: un pensionato che trascorre gran parte del tempo in casa trarrà vantaggi limitati, mentre il risparmio sarà massimo per chi è spesso fuori per lavoro o ha orari irregolari. L’ENEA stima un risparmio fino al 30%. Una valutazione più prudente lo colloca attorno al 20%, per chi riesce a sfruttare appieno le funzionalità del sistema.

Millesimi di riscaldamento

• Non è più obbligatorio utilizzare i millesimi di riscaldamento calcolati secondo la norma UNI 10200. Il condominio che adotta già questi criteri di ripartizione può scegliere di deliberare l’adozione di parametri diversi, purché codificati.

• In particolare, l’assemblea condominiale può stabilire che la quota di consumo volontario (cioè quella rilevata dai ripartitori o dai contatori di calore diretti) rappresenti almeno il 50% del consumo totale.

• La quota di consumo involontario (massimo il 50% del totale) può invece essere ripartita secondo diversi criteri: millesimi di proprietà relativi al riscaldamento, superficie utile in metri quadrati, volume in metri cubi utili, oppure potenza dei corpi scaldanti installati.

Validazione contatori

• I contatori di calore e i contatori divisionali devono essere sottoposti a validazione periodica da parte di laboratori autorizzati, che ne certificano la precisione entro i limiti di tolleranza previsti dalla normativa.

• Tali dispositivi costituiscono lo strumento di riferimento per la regolazione dei rapporti economici tra il condominio e i singoli condòmini.

• La frequenza della validazione è stabilita dal D.Lgs. 93/2017 e varia da 5 a 13 anni, a seconda del tipo di contatore e della sua portata.

• Queste scadenze possono apparire piuttosto restrittive: se l’impianto è in buone condizioni e privo di impurità che possano compromettere i meccanismi di misura, la necessità effettiva di una validazione può essere discutibile. Inoltre, i laboratori autorizzati più vicini risultano essere in Germania, il che rende spesso più conveniente sostituire il contatore piuttosto che farlo validare.

• Seppur gli eventuali errori di misurazione siano minimi e generalmente uguali per tutti, un condòmino a conoscenza della normativa potrebbe impugnare la ripartizione delle spese, contestandone la validità.