Quando il condominio impiega un portiere o altri dipendenti, l’amministratore può assumere precisi obblighi in materia di sicurezza sul lavoro. Il nuovo Accordo Stato-Regioni introduce anche un corso di formazione di 16 ore, da completare entro maggio 2027.
L’amministratore di condominio non si occupa soltanto della gestione delle spese comuni, delle assemblee e degli interventi di manutenzione. Quando il condominio ha alle proprie dipendenze un portiere o altri lavoratori, entrano in gioco anche le disposizioni sulla salute e sicurezza nei luoghi di lavoro, con responsabilità che possono ricadere direttamente sull’amministratore.
La questione è diventata particolarmente attuale con il nuovo Accordo Stato-Regioni del 17 aprile 2025, che ha introdotto un percorso formativo specifico per i datori di lavoro. Ma quali amministratori sono effettivamente interessati?
E quando la presenza di personale nello stabile fa scattare gli obblighi previsti dal decreto legislativo numero 81/2008?
Per rispondere occorre distinguere tra condomìni con lavoratori direttamente assunti, edifici che si affidano a imprese esterne e situazioni nelle quali l’amministratore opera come committente di lavori edilizi.
Sicurezza sul lavoro in condominio: quando l’amministratore diventa datore di lavoro
Il riferimento principale è l’articolo 2 del decreto legislativo numero 81/2008, che individua il datore di lavoro nel soggetto titolare del rapporto di lavoro oppure in chi, secondo l’organizzazione concreta, esercita i poteri decisionali e di spesa.
Nel condominio che assume direttamente un portiere, un addetto alle pulizie o altro personale subordinato, la posizione di datore di lavoro viene ordinariamente ricondotta all’amministratore pro tempore, in quanto rappresentante del condominio e soggetto incaricato di gestirne i rapporti di lavoro.
Un’indicazione in questo senso era già contenuta nella circolare del Ministero del Lavoro numero 28 del 5 marzo 1997, che individuava nell’amministratore il soggetto chiamato ad assicurare il rispetto degli obblighi di tutela dei dipendenti condominiali.
Non è, quindi, la semplice nomina ad amministratore a determinare automaticamente l’applicazione di tutti gli obblighi del datore di lavoro. Conta la presenza di lavoratori direttamente impiegati dal condominio e l’effettiva organizzazione del rapporto.
Diversa è la situazione in cui pulizie, giardinaggio e manutenzioni siano affidati a una società esterna. In questo caso, i dipendenti fanno capo all’impresa appaltatrice, che conserva la propria posizione di datore di lavoro.
Portieri e dipendenti condominiali: quali obblighi di sicurezza si applicano?
Per i lavoratori che rientrano nel campo di applicazione del contratto collettivo nazionale dei proprietari di fabbricati, il Testo unico sulla sicurezza prevede una disciplina particolare.
L’articolo 3, comma 9, del decreto legislativo numero 81/2008 richiama espressamente gli obblighi di informazione e formazione previsti dagli articoli 36 e 37. Stabilisce, inoltre, che debbano essere forniti dispositivi di protezione individuale quando risultino necessari in relazione alle mansioni svolte.
Un portiere che si occupa anche della pulizia delle scale, per esempio, deve conoscere i rischi connessi all’utilizzo di detergenti, attrezzature e materiali. Se svolge attività che richiedono specifiche protezioni, queste devono essere messe a disposizione.
Il regime previsto dall’articolo 3, comma 9, del Testo unico sulla sicurezza nei luoghi di lavoro è diverso da quello ordinario applicabile alla generalità delle imprese. Per i lavoratori che rientrano in questa disposizione, la sola presenza di un portiere non comporta automaticamente l’obbligo di predisporre il documento di valutazione dei rischi (DVR) secondo le regole generali.
La disciplina speciale, tuttavia, non elimina il dovere di tutelare concretamente la salute e la sicurezza dei lavoratori. Occorre, a tal fine, sempre verificare le mansioni effettive, le condizioni di lavoro e gli eventuali rischi presenti nello stabile.
DUVRI in condominio: quando è necessario?
Quando il condominio ha lavoratori dipendenti, come un portiere, un giardiniere o un addetto alle pulizie interno, e affida lavori o servizi a una ditta esterna, l’amministratore deve inoltre verificare l’applicabilità dell’articolo 26 del decreto legislativo 81/2008 e l’eventuale obbligo di redigere il DUVRI (Documento unico di valutazione dei rischi da interferenze).
Lo scopo del documento, quando richiesto, è quello di individuare e ridurre i rischi derivanti dalle interferenze tra le diverse attività lavorative. Non conta soltanto la coincidenza degli orari: occorre valutare le lavorazioni effettivamente svolte, i rischi che possono derivarne e le eventuali esclusioni previste dalla normativa.
Il nuovo corso di 16 ore: chi deve frequentarlo ed entro quando?
L’Accordo Stato-Regioni del 17 aprile 2025, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale del 24 maggio 2025, ha introdotto una formazione specifica per i datori di lavoro.
Il percorso ha una durata minima di 16 ore ed è dedicato agli aspetti normativi, organizzativi e gestionali della sicurezza: dal sistema delle responsabilità alla prevenzione dei rischi, fino all’organizzazione delle misure di tutela.
La novità riguarda anche i datori di lavoro che non svolgono personalmente le funzioni di responsabile del servizio di prevenzione e protezione (RSPP). Di conseguenza, l’amministratore condominiale che assume effettivamente tale qualifica deve verificare l’applicabilità dell’obbligo e gli eventuali crediti formativi riconosciuti.
Per la prima applicazione, l’Accordo prevede un periodo transitorio di 24 mesi dalla sua entrata in vigore. Secondo le FAQ del Ministero del Lavoro pubblicate nel marzo 2026, l’entrata in vigore è avvenuta il 19 maggio 2025. Seguendo questa indicazione, il termine per completare il corso è il 19 maggio 2027.
Successivamente è previsto un aggiornamento di almeno 6 ore ogni cinque anni.
Un amministratore che gestisce più condomìni con dipendenti non deve ripetere il medesimo corso per ciascun edificio: la formazione riguarda la persona che ricopre il ruolo di datore di lavoro. Gli obblighi di sicurezza, invece, devono essere valutati in relazione alle caratteristiche e all’organizzazione specifiche di ogni singolo stabile.
Va, inoltre, distinta questa formazione da quella richiesta per svolgere personalmente anche i compiti di RSPP, per i quali l’Accordo prevede requisiti e percorsi ulteriori.
Condominio senza dipendenti: quali responsabilità rimangono?
Quando il condominio non ha personale assunto direttamente e affida tutti i servizi a imprese esterne, l’amministratore non diventa automaticamente datore di lavoro dei dipendenti di queste ultime. Ciò non significa, però, che sia esonerato da ogni responsabilità in materia di sicurezza.
Se vengono affidati lavori di rifacimento della facciata, manutenzione del tetto o interventi sugli impianti, possono trovare applicazione le disposizioni relative agli appalti e ai cantieri temporanei o mobili.
A seconda dell’intervento, assumono rilievo l’articolo 26 del decreto legislativo 81/2008 e le norme del Titolo IV, che disciplinano gli obblighi del committente e, quando necessario, la nomina dei coordinatori per la sicurezza.
La distinzione è fondamentale: essere committente di lavori non significa diventare datore di lavoro dei dipendenti dell’impresa incaricata. Si tratta di due posizioni giuridiche differenti, alle quali corrispondono responsabilità e adempimenti diversi.
Per questo motivo non è corretto affermare che qualsiasi amministratore debba frequentare il corso di 16 ore soltanto perché gestisce lavori o manutenzioni condominiali.
Prima di individuare gli obblighi formativi, occorre verificare se il condominio abbia dipendenti propri, quali attività svolgano e quale disciplina trovi applicazione al rapporto di lavoro.
Il principio da ricordare è che la qualifica di datore di lavoro dipende dall’organizzazione concreta del condominio, non dalla sola nomina ad amministratore. Quando questa qualifica ricorre, la sicurezza dei lavoratori e la formazione prevista dalla normativa diventano aspetti essenziali dell’incarico, da gestire con attenzione anche per evitare responsabilità e sanzioni.
